FINANCIERA

¿Existen distintas formas de articular el cambio de préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra?

Existen dos maneras de articular el cambio de préstamo hipotecario de una entidad financiera a otra:

- Cancelar el actual préstamo hipotecario (con la comisión de cancelación que se haya pactado con el banco en la escritura de constitución de hipoteca y los consiguientes gastos de notaría y registro) y constituir uno nuevo con otra entidad (con todos los gastos e impuestos asociados a la apertura de un nuevo préstamo: tasación, comisión de apertura, notaría, registro, AJD, etc.). Esta opción permite modificar cualquier aspecto del préstamo inicial, como el tipo de interés, el plazo o el importe.

- El cambio de préstamo hipotecario de una entidad a otra, denominado subrogación de acreedor hipotecario. Es una opción más económica, pero únicamente permite modificar el tipo de interés y el plazo.
La subrogación de acreedor hipotecario viene regulada por la Ley 2/94 de 30 de marzo sobre la subrogación y la modificación de préstamos hipotecarios publicada en el BOE de 4 de abril de 1994 dentro del marco de la normativa para la transparencia de las operaciones bancarias y la protección de la clientela. Dicha ley se ha visto reformada por Real Decreto Ley 2/2003 de 25 de Abril de Medidas de Reforma Económica y por la Ley 36/2003 de 11 de noviembre de Medidas de Reforma Económica. A continuación añadimos algunos de los artículos más relevantes de dichas leyes.
 
Ley 2/1994 de 30 de marzo

Artículo 1. Ámbito

1. Las entidades financieras podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley. 2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.

Artículo 2. Requisitos de la Subrogación

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública. La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Si éste las acepta, la entidad oferente lo notificará a la entidad acreedora y le requerirá para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a anular la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario (es decir, iguala la oferta). En caso contrario, para que la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad resolutoria. No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo, deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación, a disposición de la entidad acreedora.

Artículo 3. Comisión por amortización anticipada

En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas: 1ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. 2ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 por 100, la comisión a percibir será la pactada. 3ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

Artículo 4. Escritura

En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés (tanto ordinario como de demora), inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo o ambas.

Artículo 5. Registro

El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará las circunstancias siguientes:

1ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo o de ambas. 3ª La escritura que se anote, su fecha y el notario que la autorice.
4ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
5ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Artículo 9. Beneficios fiscales y honorarios notariales y registrales en la novación modificativa de préstamos hipotecarios.

Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con esta mejora se podrá pactar la alteración del plazo.

Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de dicho tipo de escrituras, se tomará como base la que resulte de aplicar al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo. En el caso de novaciones modificativas referidas exclusivamente a la alteración del plazo del préstamo, se tomará como base el 1 por 1000 de la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la novación.

Ley 36/2003 de 11 de noviembre

Artículo decimoséptimo. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
 
Se introduce un nuevo artículo 10 en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, con el siguiente contenido: Artículo 10: Comisión por ampliación del plazo del préstamo En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % de la cifra de capital pendiente de amortizar.

Artículo decimoctavo. Aranceles registrales y notariales

En las subrogaciones, con o sin simultánea novación, y en las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, de 30 de marzo, se aplicarán a los aranceles notariales y registrales, las siguientes reducciones o bonificaciones:

- El 90 % si se trata de operaciones que incorporen variación en las condiciones de tipo de interés, en aquellos casos en que se pase de un sistema de tipo de interés variable a uno de tipo fijo.

- El 75 % en cualquier otra operación.