FINANCIERA

¿Qué ventajas fiscales se pueden obtener por la compra de una vivienda?

Por la compra de una vivienda se pueden obtener deducciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en los impuestos en el momento de efectuar la compra.

Sin embargo, no todas las inversiones en vivienda permiten gozar de una fiscalidad ventajosa. Sólo podrán hacerlo las inversiones en vivienda habitual. Se considera vivienda habitual aquella que constituya residencia continuada por un período mínimo de tres años. Este período podrá ser menor sólo en circunstancias especiales que exijan el cambio de domicilio con antelación, como pueden ser el cambio de trabajo, la celebración de matrimonio, una separación, o cualquier otro hecho que suponga un cambio en la residencia habitual del contribuyente que esté justificado. Es decir, las segundas residencias no van a tener este régimen fiscal favorable.

Con carácter general, la deducción fiscal que se obtiene es del 15% de las cantidades que se pagan por la adquisición de la vivienda, incluyendo el 10,05% de la deducción que corresponde al Estado y el 4,95% correspondiente por defecto a las Comunidades Autónomas, aunque cada Comunidad Autónoma puede regular un tipo de deducción distinto.

Las cantidades que se pagan por la adquisición de la vivienda no sólo incluyen el precio de la vivienda, sino también los impuestos que se paguen (IVA, ITP, AJD), los gastos de notaría, registro, comisiones bancarias, intereses del préstamo.

En caso de que el préstamo que se haya obtenido para la adquisición de la vivienda habitual haya sido otorgado por una persona física, las cuotas de devolución de dicho préstamo serán igualmente deducibles siempre que se acredite su autenticidad por cualquier medio de prueba, como un contrato o una escritura.

Ahora bien, el límite máximo de base de deducción, es decir, la cantidad sobre la que se aplican estos porcentajes, es de 9.015,18 euros anuales. De forma que aunque paguemos 20.000 euros de nuestra hipoteca, la cantidad máxima sobre la que podremos aplicar el porcentaje del 15% para calcular la deducción por vivienda será de 9.015,18 euros.

Dicho límite se aplica en cada declaración del IRPF, de tal forma que un matrimonio que presente declaración por separado tendrá un límite de 9.015,18 euros cada uno. Si presentaran una declaración conjunta, el límite sería también de 9.015,18 euros. Por ello, si un matrimonio con derecho a esta deducción presenta declaraciones separadas, puede obtener un importante ahorro fiscal.

La deducción por adquisición de vivienda será, en consecuencia y con carácter general, del 15% de 9.015,18 euros, es decir, de 1.352,28 euros.

Si se cumplen los siguientes requisitos, el porcentaje de deducción podrá incrementar del 15% al 25% (un 16,75% corresponde a la Administración Central y el 8,25% restante corresponde a las comunidades autónomas, aunque éstas pueden modificarlo) para los primeros 4.507,59 euros de inversión en vivienda, manteniéndose la deducción general del 15% para los restantes 4.507,59 euros.

- Que se utilice financiación ajena en la compra de la vivienda.

- Que el importe financiado sea de al menos el 50% del valor de adquisición de la vivienda.

- Que durante los tres primeros años, no se amortice más del 40% del importe de la hipoteca.

Pasados dos años el porcentaje se reduce del 25% al 20%.
Así, en el mejor de los casos, y durante dos años tendríamos una deducción de:
El 25% de 4.507,59 = 1.126,89 euros + El 15% de 4.507,59 = 676,14 euros
1.803,03 euros

La inversión en las denominadas cuenta de ahorro vivienda produce un ahorro fiscal con carácter general del 15% de la cantidad invertida, incluyendo la deducción que corresponde al Estado 10,05%, y la que corresponde a las Comunidades Autónomas 4,95%, aunque cada Comunidad Autónoma puede regular un tipo de deducción distinto. Del mismo modo que en la deducción por inversión en vivienda, la base máxima de deducción es de 9.015,18 euros.

En consecuencia, el ahorro máximo que podemos obtener es del 15 % de 9.015,18, es decir, 1.352,28 euros. En este caso, conviene recordar:

- Que el plazo máximo para invertir en la vivienda es de cuatro años a contar desde la fecha de apertura de la cuenta

- Que sólo se puede disponer de este dinero para invertir en vivienda

- Que sólo se podrá tener una cuenta de ahorro vivienda con derecho a deducción.

En conclusión, la inversión en vivienda es siempre una opción fiscalmente ventajosa. Ahora bien, para aprovechar al máximo las deducciones que prevé la ley, lo más favorable sería intentar ajustar las cantidades pagadas por el préstamo hipotecario o las invertidas en la cuenta vivienda a la cifra de 9.015,18 euros cada año, tomando en consideración, en el caso de que se trate de un matrimonio, si se va a hacer declaración separada o conjunta.

Cuando se adquiere una vivienda habitual habiendo disfrutado de la de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrán practicar deducciones mientras el importe invertido en la nueva vivienda no exceda de la cantidad invertida en las anteriores.