LEGAL

¿Es obligatorio que el promotor avale las cantidades entregadas a cuenta por los clientes?

La Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, deben cumplir dos condiciones:

1ª Garantizar la devolución de las cantidades entregadas y el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva la devolución mediante contrato de seguro con entidad aseguradora o aval prestado por banco o caja de ahorros.

2ª Percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de una entidad bancaria o caja de ahorros, y depositarlas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que sólo podrá disponer para atender los pagos derivados de la construcción de las viviendas.

En el contrato de compra de la vivienda, la Ley exige que se haga mención expresa de lo siguiente:

- Del aval o contrato de seguro con indicación de la entidad avalista o aseguradora. - De la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta en la que se van a depositar las cantidades anticipadas por el comprador en virtud del contrato de compraventa firmado entre las partes.
La Ley establece que en el momento del otorgamiento del contrato el promotor hará entrega al comprador del documento que acredita la garantía. En la práctica esto no es posible, puesto que la compañía aseguradora requiere la copia del contrato para emitir la póliza individual.

El procedimiento normal es el siguiente:

- A partir de la obtención de la licencia de obra, se pueden pactar las ventas de las unidades con los clientes, por lo tanto, en este momento se debe tener la póliza contratada. La compañía aseguradora exige una serie de información de carácter económico, tanto de la promotora como de la promoción, así como la licencia de obra y la titularidad del solar. El importe de la póliza global suele ser el importe que, según la forma de pago prevista, se espera obtener de los clientes con anterioridad a la fecha de entrega, más un pequeño porcentaje que corresponde al interés legal del dinero. De esta manera la aseguradora ya está en disposición de cotizar el afianzamiento. Emitirá una póliza colectiva que contiene las condiciones generales del afianzamiento y que no tiene ningún valor mientras no se emitan las pólizas individuales.

- Para la emisión de las pólizas individuales, es necesario entregar otra serie de documentación. Entregada o justificada la documentación solicitada, a medida que los clientes van haciendo sus entregas de dinero y firmando sus contratos, la promotora facilita los datos necesarios de cada operación en particular.

- La compañía aseguradora envía tres copias del aval individual: una para el contratante (la promotora), otra para el cliente asegurado y la tercera para la propia compañía aseguradora, que deberá devolverse firmada tanto por el cliente como por la promotora.

Para la cancelación del riesgo vivo es necesario entregar la licencia de primera ocupación o, a falta de ésta, las escrituras de compraventa. En caso de que la cancelación del riesgo no coincida con la fecha exacta de vencimiento del aval, en el caso algunas compañías aseguradoras habrá que regularizar el coste, pagando la diferencia, en caso de que la cancelación sea posterior al vencimiento del aval o, en caso contrario, recibiendo de la aseguradora el coste correspondiente al tiempo no garantizado.

Los supuestos para ejecución del aval son:

a) Que la Promotora desaparezca (caso de suspensión de pago, quiebra, etc.).

b) Que la promotora nunca llegue a comenzar la obra.